La subida del precio de los alquileres de la vivienda es un problema transnacional, relacionado tanto con la alta rentabilidad que supone esta inversión, en un entorno de bajos tipos de interés, como con fenómenos como los alquileres vacacionales, entre otros motivos.

Entre las iniciativas políticas que tratan de poner coto a la especulación en los últimos días han trascendido dos ejemplos: uno en Dinamarca y otro en el estado de California (EEUU). El país escandinavo es uno de los que ha recibido recientemente una advertencia del Banco Central Europeo (BCE) para que ponga freno a la escalada de precios de la vivienda para evitar eventuales peligros de burbuja. La ciudad de Copenhague ha experimentado un especial recalentamiento de los precios.

La entrada el pasado mayo del fondo de inversión estadounidense Blackstone en la plataforma inmobiliaria danesa 360 North, que gestiona casi 3.000 viviendas de alquiler, fue recibida con protestas por parte de los inquilinos, temerosos de que sus rentas se empiecen a elevar. La semana pasada, la ciudad de Frederiksberg (que es una demarcación dentro de la capital danesa) logró que este fondo de inversión se retirase de la compra de 400 viviendas de alquiler que previamente había pactado a través de su socio danés.

El ministro de Vivienda, Kaare Dybvad, ha advertido contra las prácticas del fondo estadounidense. "Compran alojamientos, expulsan a los residentes, reforman y venden a un precio más elevado", ha resumido en el periódico Dagbladet. "Es un método increíblemente difícil de conciliar con una política socialdemócrata". La primer ministra, Mette Frederiksen, afirmó el pasado 1 de octubre en el parlamento que "un fondo de capital privado estadounidense está comprando nuestras casas". El gobierno socialdemócrata prepara para antes de fin de año una legislación que repare los "agujeros" por los que se cuelan los fondos para comprar viviendas y elevar sus alquileres.

Mette Frederiksen, primera ministra danesa.

Por su parte, el estado de California ha seguido adelante con la legislación que limita la subida del precio de los alquileres. El gobernador de California, Gavin Newsom, rubricó este martes una ley que limita el aumento de los precios de apartamentos y de algunas casas en todo el estado, y restringe asimismo los argumentos del propietario que obligan a un inquilino a desocupar la vivienda, informa Efe.

El tope máximo de aumento anual de las rentas en la próxima década será del 5% más el índice de inflación, según la nueva ley que empieza a regir el 1 de enero de 2020 y expira en el 2030.

El tope de renta establecido por la "Ley de Protección al Inquilino de 2019", como se denomina la medida, afecta a los edificios de más de 15 años y a las viviendas propiedad de personas jurídicas. La nueva medida va a afectar a cerca de 8 millones de los aproximadamente 17 millones de arrendatarios del estado. La ley igualmente prohíbe que los arrendadores den por terminado el contrato de alquiler solamente con una comunicación dentro de un plazo de 60 días, como actualmente lo permite la ley estatal.

California es el tercer estado del país en sacar adelante una ley de protecciones significativas a los inquilinos este año. Oregón aprobó un aumento máximo en los arrendamientos del 7% al año más la inflación, mientras los legisladores de Nueva York incrementaron las protecciones en la ciudad de los rascacielos y permitieron a otras comunidades del estado poner en marcha políticas similares.

En España, este año se ha aprobado un decreto de alquileres que eleva la duración de los contratos de tres a cinco o siete años, pactado con Unidas Podemos, pero no limita los precios entre contratos, en contra del criterio de este último partido. El PSOE ha prometido en lo que se conoce hasta ahora de su programa electoral para los próximos comicios "impulsar una oferta de vivienda de alquiler seguro y estable a precios asequibles movilizando las viviendas vacías y a los grandes tenedores de vivienda".

Expertos de Naciones Unidas se han dirigido a la multinacional estadounidense Blackstone, uno de los mayores fondos buitre, expresando su preocupación por la creciente especulación en el sector, "que está echando a inquilinos de sus casas" en diversos países.

En un comunicado, varios expertos, como la relatora de la ONU para el derecho a una vivienda digna, Leilani Farha, condenan el "indignante" negocio que ésta y otras multinacionales están desarrollando, basado en comprar casas a precios bajos y renovarlas para subir los alquileres.

"De la noche a la mañana firmas de capital privado como Blackstone se han convertido en los mayores caseros del mundo, comprando miles de viviendas en Norteamérica, Europa, Asia y Latinoamérica", destaca el comunicado. Con estos modelos de negocio de los que Blackstone es uno de los más destacados ejemplos, señalan los expertos, "los caseros son ahora corporaciones sin rostro que causan estragos". En ocasiones, la compra de viviendas por parte de grandes corporaciones se ha traducido en subidas del 30 o el 50% de los alquileres, imposibilitando a muchos inquilinos el permanecer en ellos, según señalan los especialistas. Entre ellos figura Sutya Deva, presidente del grupo de trabajo de la ONU sobre empresas y derechos humanos.

En un comunicado, la firma Blackstone ha respondido que la relatora "retrata un tema de política económica (el acceso a la vivienda) y lo convierte en un problema de derechos humanos" en el que "utiliza" su nombre "únicamente para atraer la atención". "Hemos actuado siempre de una manera correcta y, por ello, nos estamos defendiendo frente a sus múltiples acusaciones falsas", añadió la firma.

Por otro lado, los expertos también han enviado cartas a los gobiernos de la República Checa, Dinamarca, Irlanda, España, Suecia y EEUU, en las que se les señala por haber facilitado este proceso de irrupción de las multinacionales en el sector inmobiliario. "Recordamos a los Estados sus obligaciones con los derechos humanos a la hora de regular la inversión en vivienda, para apoyar el derecho a una casa digna", señala el comunicado.

Protesta contra Blackstone en Nueva York.

El banco suizo UBS considera que los precios de la vivienda en Madrid han empezado a estar inflados en 2019. En su "Índice de riesgo de burbuja inmobiliaria global 2019", la entidad afirma que los activos inmobiliarios en la capital española estaban "bien valorados" en 2017 y 2018, pero ahora entran en la categoría de "sobrevalorados". El siguiente paso, en el que están localidades como Ámsterdan y París, es el de las ciudades "con riesgo de burbuja". La capital española ocupa el puesto 17 entre las 24 urbes analizadas, un listado que encabeza por su mayor riesgo Múnich y que cierra Chicago, donde se considera por contra que los activos están infravalorados.

El análisis del banco incluye veinticuatro ciudades en todo el mundo, y este año por primera vez añade Madrid, junto a Moscú, Dubai y Tel Aviv a la selección. "Estas ciudades han despertado el interés de los inversores en los últimos años", explican. Según aseguran, los bajos tipos de interés han alentado "la burbuja en la Eurozona", llevando a cuatro ciudades europeas (París, Fránkfurt, Múnich y Ámsterdam) a territorio de riesgo. Las otras ciudades en este grupo de peligro para UBS son Toronto, Hong Kong y Vancouver.

Sin embargo, otras ciudades han salido de la zona de riesgo de burbuja por la devaluación de los precios, como es el caso de Londres. Por su parte, ha habido correcciones "bruscas" en la valoración de las viviendas en Vancouver, San Francisco, Estocolmo y Sidney. Registran también bajadas de precio en Nueva York y Los Ángeles, mientras que en Singapur apenas ha habido variación, afirman. UBS cree que se va a producir un "final del boom" de los precios, a la vista de la "tendencia de ralentización" en la mayoría de las ciudades. El valor medio, explican, se ha congelado por primera vez desde 2012 en el conjunto de los territorios analizados. "A pesar del colapso mundial de los tipos de interés, la tendencia negativa en los precios de la vivienda probablemente continuará", prevé UBS. Como razones cita que los hogares pueden carecer de los fondos necesarios para comprar un casa o cumplir con los criterios de financiación de los bancos, a lo que une la "incertidumbre de una recesión".

En el caso de Madrid, destacan que la actividad de construcción se ha acelerado y que los precios han aumentado un 30% desde 2012, pero están aún un 25% por debajo del pico de 2007. Afirman que el crecimiento del valor de las viviendas puede continuar, aunque advierten de que estará limitado por la moderación en los ingresos. Recuerdan asimismo que los años de salario que debería dedicar un empleado cualificado para adquirir un piso de unos sesenta metros cuadrados cerca del centro de Madrid ya ha aumentado a seis años.

Blackstone, ha recurrido a atajos legales para subir los precios del alquiler a sus inquilinos durante los años que duran los contratos. Estos trucos, basados en bonificar la renta el primer año y después cobrar por conceptos como el IBI o la comunidad, contravienen la filosofía del decreto de vivienda que se aprobó en marzo en el Congreso y cuyo objetivo era blindar a las rentas contra subidas durante el periodo de vigencia del contrato. La nueva norma limita los incrementos de precio a la subida del IPC anual.

Pero Blackstone está aplicando las subidas encubiertas en todas sus promociones. Entre ellas están las 1.860 viviendas protegidas que el Ayuntamiento de Madrid vendió en 2013 a precio de saldo y que supusieron una primera condena –después recurrida y ganada– a la exalcaldesa Ana Botella y a parte de sus concejales por dañar, según el Tribunal de Cuentas, el patrimonio público. Esos incrementos de precios amparados por supuestos servicios que no guardan relación directa con el alquiler también se han dado en otras promociones repartidas por la Comunidad de Madrid como Tres Cantos o Torrejón de Ardoz.

El arrendador pacta con el arrendatario una renta, pero el primer año la empresa le obsequia con una "promoción de fidelización" que puede ser una reducción de la renta durante varios meses o la oferta de un mes de alquiler gratis. El segundo año desaparecen esas rebajas y a partir del tercero comienzan las subidas escalonadas con la incorporación del IBI desde el tercer año y de la comunidad cuando empieza el cuarto.

Inquilinos de los fondos buitre. "La vida de 1.800 familias no puede ser una venganza estéril".

Con estos conceptos la renta mensual se incrementa en más de 100 euros en la mayoría de los casos. En el contrato al que ha tenido acceso este medio, la mensualidad asciende a 820,46 euros. El IBI genera una subida de unos 40 euros más al mes y la comunidad, otros 85. Así que en cuatro años, el precio final sobrepasa los 945 euros. Un 15% más.

"Es un fraude de ley en toda regla. El problema aquí son las bonificaciones. Para que sean legales deberían adaptarse a un justo motivo. Por ejemplo, unas obras. Pero no tienen causa. Están diseñadas para aumentar el precio por encima del IPC", explica Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario. El experto sostiene que esta cláusula vulnera los artículos 6 y 18 del nuevo decreto de vivienda e interpreta que esta fórmula responde al puro negocio. "Esto facilita que el inquilino se vaya. Además, con el nuevo decreto piensan que, a siete años vista que duran los contratos, no sacan la rentabilidad que querrían sacar", apunta. Fuentes-Lojo asegura que los contratos pueden demandarse por la vía civil con posibilidades de lograr la "nulidad": "Es burdo jurídicamente". Fuentes del Ministerio de Fomento, sin embargo, explican que este tipo de fórmulas son legales a pesar de la aprobación del real decreto del pasado marzo que limitó al porcentaje que sube el IPC cada año las actualizaciones de renta permitidas. Explican que se trata de acuerdos privados entre arrendador y arrendatario. El mecanismo legal al que recurre el fondo es encarecer conceptos que son complementarios al precio del alquiler, que es lo que sí está limitado dentro de los cinco o siete años que duran ahora los contratos.

De hecho, la limitación de las subidas al IPC anual dentro de la vigencia de los contratos fue una de las mejoras que “arrancó” Unidas Podemos al Gobierno entre el fracaso de la aprobación del primer decreto sobre alquiler y el segundo, que el grupo confederal decidió aceptar a pesar de no incluir limitaciones en los precios ante la inminente convocatoria electoral, y al considerar que al menos se mejoraba en algo la situación respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por el PP en 2013. Encontrar rendijas para poder subir el precio regulado de los alquileres es una práctica conocida entre quienes alquilan vivienda protegida. Añadir al precio máximo estipulado por ley el alquiler de la plaza de garaje o de los muebles de una casa para elevar el coste final son triquiñuelas utilizadas por algunos propietarios. Sin embargo, en algunos de estos casos la legislación sí pone límites. Por ejemplo, la ley de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid establece que es ilegal cobrar por estos conceptos si la factura final está por encima del precio máximo admitido para la renta de un inmueble protegido. Una limitación que ya no se puede aplicar a los pisos comercializados por Fidere, ya que pese a haber gozado de subvenciones públicas en su construcción ya no se encuentran en la bolsa de viviendas públicas tras ser enajenados. A todos los efectos ahora computan como unas viviendas privadas más.

Las bonificaciones recogidas en los contratos también se anuncian a través de los portales inmobiliarios, informa Cinco Días. Las descripciones de Idealista incluyen "ofertas de bienvenida". "Aprovecha esta oportunidad única", dicen los anuncios que pueden verse en la web.

La comisión jurídica del movimiento de vivienda de Madrid, integrado por la PAH y el Sindicato de Inquilinas entre otros, está estudiando una demanda colectiva de los afectados para impugnar estas cláusulas. Los letrados consultados consideran que los gastos de comunidad no están sometidos a "ningún control" porque Blackstone es la única propietaria del inmueble y son muy elevados en algunos casos. "Estas cláusulas son parte de las condiciones generales de la contratación.

No se negocian con la otra parte en los contratos de adhesión", añade Alejandra Jacinto, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Las organizaciones por la vivienda recomiendan a los inquilinos no firmar estos contratos y consignar la renta antigua, aunque el acuerdo haya expirado ya, en los juzgados para evitar los desahucios por impago. Decenas de vecinos y vecinas de Madrid ya lo están haciendo. Hay afectados en la capital, en Torrejón de Ardoz o en Tres Cantos. Blackstone sigue buscando cómo hacer caja la compra de viviendas que hizo durante la crisis en toda España. Con una cartera de cerca de 18.000, el fondo de capital riesgo sacó al mercado en primavera una cartera de más de un millar de viviendas, ubicadas en Madrid y Barcelona, para atraer inversores. Pero la operación no ha salido como se esperaba.

Según publicó El Confidencial, ningún comprador aceptó el precio de Blackstone –unos 180 millones de euros por 1.000 viviendas– y obligó al fondo buitre a retirar la oferta y apostar por operaciones más pequeñas en las que maximizar el beneficio.

Promociones de Blackstone en el barrio de La Peseta.

El Gobierno liderado por José Luis Martínez-Almeida confirmó que no recurrirá la absolución de la exalcaldesa Ana Botella (PP), condenada a pagar 25,7 millones de euros de indemnización junto a otros siete altos cargos de su Gobierno por perjudicar el patrimonio público y después exonerada en segunda instancia por un tribunal con mayoría de consejeros próximos al Partido Popular.

"¿Venganza estéril es la vida de 1.800 familias? Nuestras vidas no pueden ser nunca venganzas estériles", responde Chus Almena, una vecina que lleva más de una década en una de las promociones de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) vendidas. Almena considera que el Ayuntamiento de Madrid intenta "dar carpetazo" al asunto "y que no se hable más de ello". "Y esto se tiene que saber. Me he quedado sin casa, me he quedado sin nada, sin proyecto de vida. Nos hemos acostumbrado a no pensar en el futuro. Si lo haces, caes", confiesa.

José María Aznar Botella era consejero de una empresa vinculada al fondo estadounidense Blackstone y lo fue hasta julio de 2015, poco después de que la asociación Corruptil denunciara ante la Unidad de Drogas y Crimen Organizado (UDYCO) las conexiones empresariales tras esta operación inmobiliaria. Aznar Botella aparece, además, como consejero en otra empresa en la que Juan Hoyos Martínez de Irujo es presidente, Haya Real Estate, una compañía filial del fondo Blackstone.

José María Aznar y su hijo, José María Aznar Botella. Todo queda en casa.

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