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Los alquileres en las grandes ciudades se han
vuelto inaccesibles para muchos. Entre los culpables se nombra
a Airbnb, los fondos buitre, la escasa oferta pública o el
turismo masivo. Mientras los salarios -en el mejor de los
casos- suben al ritmo de la inflación, numerosas ciudades
enfrentan una crisis de vivienda donde rentar un departamento
desafía constantemente el presupuesto mensual. No son pocos
los expertos que advierten que cada vez más gente en el mundo
es incapaz de permitirse una casa decente. Pero en medio de
este caos, una ciudad ha conseguido mantener los precios asequibles
para sus ciudadanos, sobre todo si se compara con sus homólogas
europeas. “En Viena alquilar es mucho más barato. Las rentas
en lugares como Barcelona, están más disparadas que aquí,
pero por una gran diferencia”, dice Daysel Rodríguez Cardoso.
Esta cubana y su esposo, Jorge Martínez, llevaban 8 años viviendo
en la capital de Austria. Con sus dos niñas, de 10 y 5 años,
forman una familia dedicada a la música. Tienen alquilada
una casa multifamiliar de 90 metros cuadrados con 3 habitaciones
y “una terraza muy bonita”. También tiene chimenea.
“Es una construcción antigua y eso hace que
la renta esté limitada. Porque hay que tener en cuenta que
estos edificios son menos eficientes. Pero aunque la factura
de gas y luz suba mucho, aún así compensa”, cuenta Jorge.
A menudo, este tipo de vivienda se encuentra en edificios
históricos, muy poco flexibles en lo que respecta a cambios
en sus estructuras. Aunque se trata de un alquiler privado,
la familia paga unos US$1.200 al mes. Es una renta “relativamente
cómoda en una casa completamente remodelada”.
Viena está rodeada de montañas y parques naturales.
Según el índice de Alquiler Internacional de
HousingAnywhere, que analiza el precio de apartamentos de
1 a 3 habitaciones en 28 ciudades europeas, repartidas en
11 países, en París algo similar costaría US$2.000, en Roma
serían unos US$2.200 y en Madrid, Barcelona o Berlín llegaría
a alrededor de los US$1.650. Mientras los madrileños destinan
de media un 60% del salario a pagar el alquiler, los vieneses
solo sacrifican el 20% de su sueldo. Jorge reconoce que vive
en uno de los barrios más adinerados de la ciudad, el Distrito
13. “En pocas palabras, es un barrio de ricos. Espacioso,
silencioso con zonas verdes”. El de la familia Martínez es
una zona urbana densamente poblada con muchos edificios residenciales,
pero que también contiene grandes áreas naturales como los
Bosques de Viena o el Palacio de Schönbrunn. “Comprar es extremadamente
caro. Es mucho más barato alquilar”, cuenta su esposa.
“Viena tiene calidad de vida. Calidad de vida
es tener una casa grande, luminosa, con espacios verdes, en
una ciudad con oportunidades de trabajo, con una escena cultural
rica y un transporte público que funciona de maravilla”, dice
Jorge enumerando las que para él son las ventajas de la ciudad.
¿Cuál es el secreto? El primero es que la mayoría de las propiedadades
siguen en manos estatales que fomenta la construcción o la
renovación de vivienda social, e incluyen la adquisición de
terrenos, la colaboración con asociaciones, una fuerte protección
de los inquilinos y la participación comunitaria. “Creemos
que la vivienda es un derecho básico, no una mercancía. A
diferencia de muchas otras ciudades, no vendimos nuestro parque
de viviendas municipales en los años 90. Esto nos ayuda a
mantener bajos los precios de alquiler”, explica a BBC Mundo
un portavoz del departamento de Vivienda de la ciudad. Sí
privatizaron una parte de sus alojamientos sociales ciudades
como Berlín o Londres.
Durante más de un siglo, Viena ha sido pionera
en la provisión de viviendas asequibles y esto ha hecho que
más del 60% de sus habitantes vivan en apartamentos municipales
y subvencionados en toda la ciudad. “Contamos con 420.000
apartamentos subvencionados, divididos entre “Gemeindewohnungen”
de propiedad municipal (220.000) y cooperativas operadas por
el sector sin fines de lucro o de lucro limitado (200.000)”,
afirman desde el Ayuntamiento de Viena. Estos apartamentos
no tienen límites de tiempo, ni depósitos, ni comisiones.
Y una vez que se accede a una vivienda de este tipo, está
permitido subarrendarla hasta 2 años. Hay que decir, que el
concepto de vivienda social en Viena es distinto del que puede
haber en otras partes del mundo.
Si alguien dice en Buenos Aires que vive en
el barrio de Palermo, uno puede saber más o menos cuál es
su nivel de ingresos. Lo mismo sucede con Polanco en la Ciudad
de México o en El Nogal y Rosales en Bogotá. En el caso de
Madrid, el barrio Salamanca es indicativo de ingresos altos
y en Londres podemos hablar de Mayfair o Chelsea. Sin embargo,
el código postal o el nombre del área en la capital austriaca
no revela tantas pistas sobre el poder adquisitivo de los
que viven allí. Uno de los logros del sistema, creen las autoridades
locales, es que el alquiler social es accesible a todos los
residentes con más de dos años en la ciudad. Pasado ese tiempo,
se puede solicitar el permiso. Un “papel amarillo” que abre
las puertas de la vivienda social y al mismo tiempo elimina
trámites burocráticos. “El papel amarillo dice que resides
y trabajas en Austria. Para obtenerlo te piden una serie de
requisitos como registro o ingresos. A la hora de alquilar,
cuando lo presentas, el arrendador sabe que si te dieron ese
papel, significa ya que pasaste un proceso y que te lo aprobaro”,
explica Daysel. “Te das más credibilidad. Para rentar se necesitan
más cosas, pero este documento es una base”, añade.
Para Selim Banabak, doctor en Planificación
Espacial de la Universidad TU Wien, donde ahora trabaja como
investigador, el factor principal que explica que Viena sea
más asequible es la herencia de años de una política social
y de vivienda muy específicos. “En Viena, el parque de viviendas
municipales no se vendió a los inversores. Y también es clave
el hecho de que tenemos un segmento de propiedades donde los
inversores pueden conseguir un beneficio limitado. Creo que
ambas cosas ofrecen muy buenos resultados”.
El pasado imperial de Viena.
En Viena hay viviendas municipales de propiedad
del gobierno y viviendas con lucro limitado. Tienen alquileres
más altos que en las viviendas sociales, pero significativamente
más bajos que en el mercado privado. Ambas modalidades representan
juntas más de la mitad del mercado inmobiliario. “Tiene sentido
tener un segmento sin fines de lucro grande y muy accesible.
Pero todos estos son factores que no se deben a alguna política
reciente. Este es el resultado de un legado”, dice Banabak.
Y también un factor importante es que Viena experimentó un
descenso de la población hasta después de la Segunda Guerra
Mundial que no se recuperaría hasta la década de los años
80 y principios de los 90. “Así que básicamente durante mucho
tiempo hubo, digamos, capacidad adicional dentro de la ciudad
para alojar a la gente”, menciona.
En su tesis doctoral, “El mercado integrado
de alquiler: evidencia en la ciudad de Viena”, Banabak demuestra
que existe un efecto de amortiguación de los precios en el
mercado privado como consecuencia de la gran oferta en el
mercado público. “Hay un efecto indirecto positivo también
para los inquilinos”, asegura. Este es otro de los factores
que contribuyen a que los precios en la ciudad se mantengan
por debajo de las grandes capitales europeas El parque de
viviendas sociales hace de contrapeso al mercado de los alquileres
privados, tira para abajo los precios y mantiene a los especuladores
a raya. De ahí que el 60% de los vieneses vivan de alquiler.
Es lo que le pasa a la familia Martínez. Su casa es una renta
privada. Y aún así el alquiler es asequible.
La capital de Austria combina sus tradiciones
y edificios históricos con un estilo de vida moderno.
Y no es que no exista inversión o alquileres
vacacionales. De hecho la ciudad ha puesto en marcha una ley
para limitarlos. “Desde junio de este año, el alquiler a corto
plazo en Viena está limitado a un máximo de 90 días al año”.
“Básicamente, es volver a la idea más o menos original de
Airbnb, en la que dices: "Bueno, estoy de vacaciones las próximas
dos semanas, así que subarriendo mi piso a otra persona”.
Esto, se percibe como un uso más eficiente del parque de viviendas",
afirma. Banabak advierte que como la ciudad está creciendo
a un ritmo muy alto, pero no así el parque de viviendas, el
modelo de Viena también está bajo presión y cree que será
difícil preservar todos estos mecanismos. Esta impresión la
confirma Daysel que en los últimos meses está ayudando a un
familiar que quiere instalarse allí. “En el tema de los departamentos,
está todo más difícil porque hay mucha demanda para poca oferta.
Y cuando por fin te dan cita para visitar una casa, llegas
y hay 20 personas más. Eso no pasaba antes”. “Viena es una
maravilla. Tiene un balance que me encanta”, dice Jorge.
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